Ипотека под 20% с 2027 года при взносе от 30%

С 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотеке 20% при взносе от 30% и 25% при меньшем взносе. Разбираю, что такое LTV, считаю платёж и переплату в тенге и помогаю решить, брать ипотеку сейчас или копить взнос.

С 1 января 2027 года предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке в Казахстане будет зависеть от первоначального взноса. При взносе от 30% банк сможет взять не больше 20% годовых, при меньшем взносе предел останется 25%. До конца 2026 года для всех ипотечных займов действует 25%. Так решили Национальный банк и Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР). Ниже я разбираю, что это значит на практике, и считаю в тенге, когда выгоднее оформить ипотеку сейчас, а когда стоит докопить взнос.

Ключевые выводы

Новое правило касается ипотечных жилищных займов банков. Граница включительная: взнос ровно 30% уже попадает под предел 20%.

На модельной квартире за 30 млн ₸ и сроке 20 лет взнос 30% под 20% вместо взноса 20% под 25% уменьшает переплату примерно на 32 млн ₸ и снижает платёж на 146 819 ₸ в месяц.

Ожидание окупается, если недостающую часть взноса вы добираете за год или два и аренда на это время не съедает выгоду. Если копить придётся много лет при растущих ценах, арифметика меняется.

Что меняется в ипотеке с 1 января 2027 года?

Главное изменение одно. Предел ГЭСВ по ипотеке перестаёт быть единым и начинает зависеть от того, какую долю стоимости жилья вы берёте в долг.

Правило ввело совместное постановление Правления АРРФР № 101 и Правления Национального банка № 79 от 30 июня 2026 года. Оно изменило апрельское постановление этих же органов о предельных размерах ГЭСВ по займам и микрокредитам. Пределы по другим видам займов и по микрокредитам остались прежними, так что путать ипотечные 20% и 25% с лимитами для МФО не нужно.

Снижение ипотечного предела до 20% обсуждалось давно и переносилось несколько раз. Ещё в апрельской редакции 2026 года стояла формулировка «25% (с 1 июля 2026 года 20%)». Июньские изменения заменили это единое снижение разделением по размеру взноса с 1 января 2027 года. Пороги в проекте, который публиковали для обсуждения в начале июня, и в принятом тексте совпадают.

Зачем регулятор привязал ставку к взносу

По объяснению регуляторов, доля заёмных денег в стоимости жилья служит одним из ключевых индикаторов кредитного риска. Чем больше собственный взнос, тем ниже риск дефолта. Разные пределы должны учесть эту разницу в риске, снизить долговую нагрузку заёмщиков и не допустить накопления рисков в банковской системе.

Почему 20% означает предел ГЭСВ, а не ставку в договоре?

Предел ограничивает именно ГЭСВ, то есть полную стоимость займа. В неё входит вознаграждение банка плюс обязательные комиссии и платежи, связанные с получением и обслуживанием займа. Неустойка в ГЭСВ не входит. Поэтому номинальная ставка в договоре ниже ГЭСВ, и сравнивать ипотеку по рекламной ставке нельзя. Подробно механику я не повторяю: она есть в статье о том, что такое ГЭСВ, и в словаре Fintop.

Как это выглядит в реальной оферте. На сайте Halyk Bank 29 сентября 2026 года ипотека на готовое жильё с комиссией за организацию займа 1% шла по ставке от 19,5 до 22,5% годовых, а ГЭСВ по ней составляла от 21,59 до 25%. ГЭСВ выше, потому что, кроме вознаграждения, учитывает комиссию и другие обязательные платежи. У жилищного займа Отбасы банка на ту же дату ставка 3,5% давала ГЭСВ от 3,6 до 4,4%.

Банк вправе предлагать ГЭСВ ниже предела: 20% и 25% означают только потолок. Сравнивать предложения удобнее в каталоге ипотеки, глядя в графу ГЭСВ.

Одна оговорка на всю статью. В расчётах ниже я подставляю предельную ГЭСВ как годовую ставку. Реальный договор с номинальной ставкой ниже предела обойдётся дешевле, поэтому мои цифры показывают верхнюю границу стоимости.

Что такое LTV и как проверить, что ваш взнос дотягивает до 30%?

LTV (в постановлении это КЗЗ, коэффициент соотношения размера займа к стоимости предмета залога) показывает, какую часть стоимости жилья вы берёте в долг. Считается он просто: сумму займа делят на стоимость залога. LTV 0,7 означает, что заём не больше 70% стоимости, а ваш собственный взнос от 30%.

Проверить себя можно за минуту:

1. Квартира стоит 30 000 000 ₸.
2. Вы вносите 9 000 000 ₸, это ровно 30%.
3. Заём составит 21 000 000 ₸, LTV = 21 000 000 / 30 000 000 = 0,7. С 2027 года это предел 20%.
4. Если внести 8 700 000 ₸ (29%), заём вырастет до 21 300 000 ₸, LTV станет 0,71, и предел останется 25%.

Один процент взноса здесь стоит 300 000 ₸, а разница в пределе составляет пять процентных пунктов. Поэтому на границе считать нужно точно, без округлений в свою пользу.

Где стоят ловушки:

• База стоимости. В сообщениях регуляторов и в той части постановления, которую я проверил, не сказано, от какой стоимости считается LTV. Как это может выглядеть на практике, показывает программа Halyk «Баспана-хит», приём заявок по которой приостановлен. В ней залог оценивался по наименьшей из трёх величин: оценка независимого оценщика, оценка банка, цена сделки. Если при таком подходе квартиру за 30 млн ₸ оценят в 28 млн ₸, заём 21 млн ₸ даст LTV 0,75, и предел 20% уже не сработает.
• Пенсионные накопления. ЕНПФ позволяет направить накопления сверх порога достаточности на первоначальный взнос по ипотеке. Для человека 45 лет этот порог на 2026 год равен 15,4 млн ₸. Любые собственные деньги уменьшают заём и, значит, LTV, но как именно банк учтёт такой взнос, лучше уточнить заранее.

Сколько вы переплатите при 20% и при 25% на одной квартире?

Я посчитал четыре сценария на одной и той же квартире, чтобы отделить эффект ставки от эффекта большего взноса. Это модельный расчёт редакции Fintop, а не предложение конкретного банка.

Исходные данные

• Цена квартиры 30 000 000 ₸. Это модельная цена, а не средняя по рынку: официальные данные о ценах за 2026 год я не использовал.
• Срок 20 лет, 240 ежемесячных платежей. У Halyk Bank, Банка ЦентрКредит и Bereke Bank стандартная рыночная ипотека на 29 сентября 2026 года выдавалась на срок до 15 или до 20 лет, поэтому для сравнения я добавил и 15 лет.
• Аннуитетный платёж, то есть одинаковая сумма каждый месяц. Чем он отличается от дифференцированного, разобрано в статье про аннуитет и дифференцированный платёж.
• Ставка равна предельной ГЭСВ, страховки и комиссии отдельно не учтены.

Формула платежа, по которой всё можно перепроверить: платёж = S × i / (1 − (1 + i)^(−n)), где S означает сумму займа, i равно годовой ставке, делённой на 12, n означает число месяцев.

Платёж и переплата

Сценарий C нужен только для сравнения: при LTV 0,8 предел в 2027 году останется 25%, и ставку 20% по такому займу никто не гарантирует. Разница между A и B равна 32 236 496 ₸ переплаты и 146 819 ₸ ежемесячного платежа. Из неё примерно 20 млн ₸ приходится на разницу ставок (D против B), остальное даёт меньший заём.

На сроке 15 лет картина та же, только переплаты ниже. Сценарий A даёт платёж 512 527 ₸ и переплату 68 254 849 ₸, сценарий B даёт 368 822 ₸ и 45 388 008 ₸.

Сколько стоит ожидание

Экономия появляется не бесплатно. Пока вы копите, квартира может подорожать, а за жильё приходится платить аренду. Считать цену ожидания я предлагаю так:

1. Недостающий взнос = 0,3 × цена квартиры − то, что у вас уже есть.
2. Срок накопления = недостающий взнос / сумма, которую вы откладываете в месяц.
3. Цена ожидания = аренда × число месяцев + рост цены квартиры за это время.

Пример с явными допущениями. У вас есть 6 млн ₸, и вы откладываете 150 000 ₸ в месяц. При неизменной цене до 9 млн ₸ вы дойдёте за 20 месяцев без учёта процентов. Теперь предположим, что квартира за время ожидания подорожает на 10%, до 33 млн ₸. Тогда 30% составят 9,9 млн ₸, копить придётся 26 месяцев, а заём вырастет до 23,1 млн ₸. Под 20% на 20 лет это платёж 392 428 ₸ и переплата 71 082 836 ₸. Аренда за условные 200 000 ₸ в месяц за 26 месяцев обойдётся в 5,2 млн ₸.

Итог грубый, зато наглядный. Переплата получается ниже, чем в сценарии A, примерно на 25,8 млн ₸. Если вычесть из этой суммы аренду 5,2 млн ₸ и подорожание квартиры на 3 млн ₸, выгода составит около 17,6 млн ₸ за весь срок. Проценты по накоплениям я не учитывал, они сработали бы в пользу ожидания. Если же копить придётся не два года, а пять, аренда и рост цен съедят заметно больше.

Последние официальные цифры о темпах цен, которые я сверил, относятся к 2025 году. По данным Бюро национальной статистики за август 2025 года новостройки за год подорожали на 11,3%, вторичное жильё на 8,8%, аренда на 8,5%. Подставляйте в формулу свои ожидания, а реальные ставки сверяйте в каталоге ипотеки.

Брать ипотеку сейчас или копить взнос до 30%?

Универсального ответа нет, но решение сводится к нескольким вопросам.

Отдельный случай касается тех, у кого 30% уже есть. Для них до 1 января 2027 года действует тот же предел 25%, что и для остальных, а новое правило начнёт работать примерно через три месяца. Здесь я бы сравнил текущее предложение банка с тем, что он объявит на 2027 год, прежде чем подписывать договор.

На 29 сентября 2026 года стандартные рыночные ипотечные предложения Halyk Bank, Банка ЦентрКредит и Bereke Bank имели ГЭСВ примерно от 21,6 до 25%. Это выше будущего предела 20%. Как банки перестроят условия для заёмщиков со взносом от 30%, пока не объявлено, и предел не гарантирует, что вам дадут именно 20%. Ставку и решение по заявке определяет банк, Fintop только помогает сравнить условия.

Тем, кто собирается гасить ипотеку досрочно, пригодится разбор досрочного погашения без штрафов. Выбор между арендой и покупкой разобран в статье про аренду или покупку квартиры. А если взноса почти нет, посмотрите способы получить ипотеку без первоначального взноса. О том, можно ли потом перейти на меньшую ставку через рефинансирование, ниже есть отдельный раздел.

Как взнос влияет на одобрение по долговой нагрузке

Здесь больший взнос помогает независимо от ставки. КДН, коэффициент долговой нагрузки, показывает, какую долю дохода съедают платежи по всем кредитам. Его предел остаётся 0,5, потому что в июле 2026 года Национальный банк и АРРФР отказались ужесточать требования. Тогда же отложили введение КДД, коэффициента долга к доходу, который планировали с 2027 года на уровне восьми годовых доходов. Для заёмщиков с просрочкой больше 90 дней за последние 12 месяцев с 24 ноября 2025 года КДН снижен до 0,25.

На цифрах из расчёта это выглядит так. При КДН 0,5 и отсутствии других кредитов платёж по сценарию A требует подтверждённого дохода не меньше 1 007 144 ₸ в месяц, по сценарию B не меньше 713 506 ₸. Доход банк оценивает сам, поэтому это ориентир. Подробнее о коэффициентах в статье про КДН и КДД.

Что будет с уже выданной ипотекой и рефинансированием?

Действующие договоры

Официального ответа пока нет. В сообщениях регуляторов и в проверенной мной части постановления на 29 сентября 2026 года не сказано, как новый предел касается договоров, подписанных до 2027 года. По моей оценке, ГЭСВ действующего договора фиксируется при его подписании, и новый предел не снижает её автоматически. Это моё суждение, а не норма, поэтому уточните условия в своём банке.

Рефинансирование

Этот вопрос тоже открыт. Применяется ли предел 20% к займу на рефинансирование ипотеки, если остаток долга не выше 70% стоимости жилья, регуляторы пока не разъяснили. Условный сценарий выглядит так: к 2027 году вы выплатили часть долга, жильё не подешевело, и новый заём укладывается в LTV 0,7. Тогда стоит спросить банк, по какому пределу он будет считать рефинансирование и по какой оценке залога. Пока на странице рефинансирования ипотеки Halyk Bank на 29 сентября 2026 года указана ГЭСВ от 21,59 до 25% и допускается рефинансирование только одного ипотечного займа. Погасить часть долга перед рефинансированием можно и пенсионными накоплениями сверх порога достаточности. ЕНПФ допускает такое использование. Сама процедура описана в статье о рефинансировании.

Как новые пределы связаны с Отбасы банком и госпрограммами?

Госпрограммы живут по своим ставкам, и они намного ниже обоих рыночных пределов. Условия ниже взяты с официальных страниц программ и банков на 29 сентября 2026 года.

В материалах о новом правиле, которые я проверил, госпрограммы исключением не названы. Их ставки лежат далеко под обоими пределами, поэтому порог LTV 0,7 для них практического значения не имеет. Есть и ограничения. По «7-20-25» заявки принимают в рамках квартальных лимитов, и приём часто закрывается досрочно. Набор по «Наурызу» на 2027 год официально не подтверждён.

Путь через Отбасы банк одновременно решает задачу накопления, потому что взнос копится на жилищном депозите. Подробности в статье про Отбасы банк, обзор остальных программ в гайде по ипотеке 2026 года.

Где копить недостающую часть взноса?

Главное, чтобы деньги не лежали без дохода и были защищены. Для этого подходят два варианта:

• Сберегательный или пополняемый депозит. Средняя ставка по тенговым депозитам физлиц в августе 2026 года по данным Национального банка составила 14,6%. Казахстанский фонд гарантирования депозитов (КФГД) ожидает, что после снижения базовой ставки до 16,25% доходность продолжит снижаться. Гарантия КФГД покрывает до 20 млн ₸ по сберегательным депозитам в тенге и до 10 млн ₸ по другим тенговым депозитам и счетам, в сумме не больше 20 млн ₸ в одном банке. Подробнее в статье о гарантии КФГД, предложения банков собраны в каталоге депозитов.
• Жилищные сбережения в Отбасы банке. Подходят, если вы готовы копить от трёх лет и рассчитываете на заём по ставке ниже рыночной.

Пошаговый план накопления разобран в статье как накопить на первоначальный взнос.

Чек-лист перед заявкой на ипотеку в 2027 году

1. Посчитайте LTV от цены квартиры и от оценки, которая может оказаться ниже цены.
2. Спросите банк, от какой стоимости он считает LTV и засчитает ли пенсионные накопления во взнос.
3. Сравните предложения по ГЭСВ в каталоге ипотеки и на страницах банков.
4. Проверьте, укладывается ли платёж в половину вашего подтверждённого дохода вместе с другими кредитами.
5. Решите заранее, будете ли гасить досрочно и рассчитываете ли на рефинансирование.
6. Сопоставьте рыночную ипотеку с программами Отбасы банка и «7-20-25».

Когда сценарий выбран, заявку можно отправить через форму заявки в банк. Решение принимает банк.

Взнос 30% с 2027 года снижает потолок ставки на пять пунктов. Вместе с меньшим займом на квартире за 30 млн ₸ это около 32 млн ₸ экономии на переплате за 20 лет. Ожидание стоит аренды и риска роста цен. Посчитайте оба сценария на своих цифрах.