Ипотека в Казахстане 2026: программы и условия банков
Ипотечный рынок Казахстана продолжает расти: на 1 января 2026 года портфель достиг 6 952 млрд тенге, что на 14% больше, чем годом ранее (НБ РК, 2026). При базовой ставке 18,0% коммерческая ипотека обходится в 20–24% годовых. Реальный выход — государственные программы со ставками 5–7%, но у каждой свои ограничения, лимиты и требования к заёмщику.
Как устроен ипотечный рынок Казахстана в 2026 году?
В январе 2026 года банки выдали 8 354 ипотечных договора на 181,2 млрд тенге; средний чек составил 21,7 млн тенге (НБ РК, январь 2026). Объём новых ипотек в 2025 году достиг 2,4 трлн тенге, что на 16,7% больше, чем годом ранее. Рынок растёт, но одобряемость заявок снизилась с 39,2% до 25,2%: банки стали строже оценивать долговую нагрузку заёмщиков.
Основной игрок: Отбасы банк с долей 58,3% всего портфеля. Остальные 42% делят коммерческие банки: Халык, Altyn, ForteBank, BCC и другие. Коммерческая ипотека стоит 20–24% годовых из-за высокой базовой ставки НБ РК (18,0% с октября 2025 года).
Реклама
Цены на жильё растут быстрее доходов. Новостройки в Алматы стоят 719,6 тыс. тг/м² (+22% г/г), в Астане: 716,3 тыс. тг/м² (+18,1%). Вторичное жильё в Алматы: 752,3 тыс. тг/м² (+23% г/г) (stat.gov.kz, 2026). При таких ценах квартира в 60 м² в Алматы стоит около 43–45 млн тенге.
Как работает программа «7-20-25» в 2026 году?
Программа «7-20-25» остаётся самым доступным инструментом для покупки новостройки: ставка 7%, первоначальный взнос от 20%, срок до 25 лет (kfu.kz, март 2026). Квартальный лимит составляет 25 млрд тенге (100 млрд в год). Q2 2026 открылся 1 апреля.
Максимальные суммы по городам
| Город | Максимальная сумма |
|---|---|
| Астана, Алматы, Актау, Атырау, Шымкент | 30 млн тенге |
| Караганда | 25 млн тенге |
| Прочие города | 20 млн тенге |
Банки-участники программы
Принимают заявки по «7-20-25»: Halyk Bank, Bank CenterCredit, Евразийский банк, Jusan Bank, RBK Bank, ForteBank, Altyn Bank.
Жильё должно быть новостройкой: вторичный рынок программа не покрывает. Заёмщик не должен иметь другой недвижимости в собственности.
Расчёт ежемесячного платежа. При покупке квартиры за 25 млн тенге в Астане с первоначальным взносом 20% (5 млн) и сроком 25 лет ежемесячный платёж составит около 141 000 тенге. Это аннуитетная схема без учёта страховки (обычно плюс 0,3–0,5% от суммы в год).
Почему лимиты так быстро заканчиваются?
До введения квартальных ограничений в 2023 году программа одобряла около 30 000 кредитов в год. Сейчас это 5 500–6 000. Лимиты исчерпываются за несколько недель после открытия квартала. Подавать заявку нужно в первые дни: исторически Q2 и Q3 закрываются за 2–4 недели (finratings.kz, март 2026).
Почему «Баспана Хит» больше не работает?
Многие казахстанцы до сих пор ищут ипотеку «Баспана Хит» со ставкой 10,75%. Программа закрыта: лимит 600 млрд тенге был исчерпан ещё в 2021 году (informburo.kz, kfu.kz). За время работы программы выдано 493 млрд тенге, жильё получили около 54 000 семей.
Ни один банк больше не принимает заявки по «Баспана Хит». Если где-то предлагают оформить её сейчас, это мошенничество или грубая ошибка консультанта.
Анализируйте актуальные программы: «7-20-25», «Нурлы Жер», «Наурыз 2026» или коммерческую ипотеку. Они реально работают в 2026 году.
Что предлагает «Нурлы Жер» и кому она доступна?
Программа «Нурлы Жер» предлагает ставку 5% (ГЭСВ 5,2–5,8%), взнос от 20% и срок до 25 лет. Доступна только для граждан, стоящих в очереди на жильё в акиматах (otbasybank.kz, 2026). Оператор: Отбасы банк.
Цена квадратного метра ограничена: в Алматы не выше 240 тыс. тенге/м², в других регионах лимиты ниже. Купить рыночное жильё (719 тыс. тг/м² в Алматы) через «Нурлы Жер» не получится. Программа рассчитана на строящиеся объекты с государственным участием.
Чтобы встать в очередь, обратитесь в акимат по месту прописки. Очередь ведётся в электронной системе eGov. Средний срок ожидания составляет несколько лет в зависимости от города и состава семьи.
Какие ещё государственные программы работают в 2026 году?
Помимо массовых программ, действуют адресные инструменты с более низкими ставками для отдельных категорий граждан (hcsbk.kz, 2026). Они менее известны, но нередко выгоднее «7-20-25».
Программа «Алматы жастары»: работающая молодёжь города
Ставка: 5%. Взнос: от 10%. Срок: до 19 лет. Максимальная сумма: 20 млн тенге. Участники: работающие алматинцы до 35 лет с постоянной пропиской в городе. Самый низкий порог первоначального взноса среди доступных программ.
Программа «Наурыз Әскери»: для военных и силовиков
Военные и сотрудники силовых структур с жилищными накопительными выплатами могут взять ипотеку без конкурсного отбора. Ставка: 9% с возможностью снижения до 5%. Взнос: от 0 до 50%. Максимальная сумма: 80 млн тенге. Самый высокий лимит суммы среди государственных программ.
Программа «Наурыз 2026»: приём заявок завершён
Программа объявляется ежегодно весной. В 2026 году поступило 26 000 заявок, отобрано 16 000 участников. Ставка для очередников: 7%, для остальных: 9%. Взнос от 10–20%, срок до 19 лет, максимум: 36 млн тенге (Астана/Алматы) и 30 млн (прочие города). Дедлайн по кредитным договорам: 12 мая 2026 (hcsbk.kz, апрель 2026). Если вы не попали в эту волну, следите за объявлением «Наурыз 2027» ориентировочно в феврале-марте следующего года.
Сравнительная таблица государственных программ 2026
| Программа | Ставка | Взнос | Срок | Макс. сумма | Статус |
|---|---|---|---|---|---|
| 7-20-25 | 7% | от 20% | до 25 лет | 20–30 млн тг | Активна (квартальный лимит) |
| Баспана Хит | 10,75% | от 20% | до 15 лет | 35 млн тг | Закрыта с 2021 г. |
| Нурлы Жер | 5% | от 20% | до 25 лет | Ограничена ценой м² | Активна (только очередники) |
| Наурыз 2026 | 7–9% | от 10–20% | до 19 лет | 30–36 млн тг | Приём завершён |
| Алматы жастары | 5% | от 10% | до 19 лет | 20 млн тг | Активна (до 35 лет, Алматы) |
| Наурыз Әскери | 9% (с пониж. до 5%) | от 0% | до 19 лет | 80 млн тг | Активна (силовики) |
Какие ставки предлагают коммерческие банки в апреле 2026?
Коммерческие банки предлагают ипотеку без государственных субсидий по рыночным ставкам. При базовой ставке НБ РК 18,0% стандартные условия: 20–24% годовых (kapital.kz, апрель 2026). Исключение составляют партнёрские программы с застройщиками, где ставка субсидируется из маржи девелопера.
| Банк | Тип жилья | Ставка | Взнос | Срок | Макс. сумма |
|---|---|---|---|---|---|
| Halyk Bank | Новостройка | 20,5–24% | от 20% | до 20 лет | 175 млн тг |
| Halyk Bank (партн. BI Group) | Новостройка | от 5% | от 20% | до 20 лет | 175 млн тг |
| Altyn Bank | Новостройка/вторичка | 22,3–22,5% | от 20% | до 20 лет | 175 млн тг |
| ForteBank (залоговая) | Новостройка | 5–15% | от 30% | до 15 лет | 100 млн тг |
| ForteBank | Вторичка | 21,5% | от 20% | до 15 лет | 100 млн тг |
| Bank CenterCredit (JAÑA) | Новостройка/вторичка | 5–15,45% | от 20% | до 15 лет | 100 млн тг |
| Freedom Bank (каскадная) | Новостройка | 17% (1–3г.) / 18% (4–5г.) / 24% (с 6г.) | от 20% | до 15 лет | 70 млн тг |
| Nurbank | Новостройка/вторичка | 20–21,5% | от 20% | до 10 лет | 70 млн тг |
| Otbasy Bank (жилищный заём) | Вторичка | 3,5–6% | от 50% | по накоплениям | по накоплениям |
Что такое каскадная ставка?
Freedom Bank использует каскадный подход: 17% в первые 3 года, 18% в 4–5 год, 24% с 6-го года. Итоговая переплата нередко превышает фиксированную ставку 22%. Всегда просите расчёт полной стоимости кредита (ПСК) перед подписанием договора.
Партнёрские программы с застройщиками
Halyk Bank в партнёрстве с BI Group предлагает ставку от 5% за счёт субсидии девелопера. Подобные схемы доступны и у других банков, уточняйте при выборе конкретного жилого комплекса.
Если вы выбираете между ипотекой и потребительским кредитом, читайте разбор в статье «Потребительский кредит или ипотека: что выгоднее».
Как работает накопительная система Отбасы банка?
Отбасы банк занимает 58,3% всего ипотечного портфеля страны и работает по отдельной логике. Жилищный заём выдаётся из накопленных на счёте средств под 3,5–6% годовых, но требует первоначального взноса от 50% (otbasybank.kz, 2026).
Принцип работы: вы копите деньги на счёте Отбасы банка (ставка по депозиту 2% плюс государственная премия до 20% годовых на сумму до 200 МРП). Когда накоплено 50% от стоимости жилья, получаете заём на остальные 50% по низкой ставке.
Обычно требуется 5–10 лет накоплений. Ставка 3,5–6% — самая низкая на рынке. Для тех, кто не спешит, это оптимальный вариант.
Подробнее о стратегиях накопления читайте в статье «Как накопить на первоначальный взнос».
Как выбрать подходящую программу?
Выбор зависит от четырёх параметров: наличие очереди на жильё, профессия, возраст и город проживания. Используйте этот алгоритм (kfu.kz, 2026).
Шаг 1. Проверьте, стоите ли вы в очереди в акимате. Если да: «Нурлы Жер» (5%) или «Наурыз» (7%).
Шаг 2. Если вы военный или силовик с жилищными выплатами: «Наурыз Әскери» (9% с понижением до 5%, до 80 млн тенге).
Шаг 3. Если вам до 35 лет и вы живёте в Алматы: «Алматы жастары» (5%, взнос от 10%).
Шаг 4. Если нет льготных оснований: «7-20-25» (7%, только новостройки, квартальные лимиты).
Шаг 5. Если нужна крупная сумма или вторичка: коммерческий банк или накопительная система Отбасы банка.
Перед подачей заявки обязательно проверьте кредитную историю: банки отказывают в 75% случаев, и причиной нередко становятся ошибки в кредитном отчёте. Как проверить и исправить историю, читайте в статье «Как проверить и улучшить кредитную историю».
Ключевые выводы
- Ипотечный портфель РК вырос до 6 952 млрд тенге (+14% г/г); доля Отбасы банка составляет 58,3%
- Субсидируемые программы формируют 74% всех выдач; средняя ставка по новым ипотекам в 2025 году составила 9,8%
- «7-20-25» активна, но выдаёт лишь 5 500–6 000 кредитов в год из-за квартальных лимитов
- «Баспана Хит» закрыта с 2021 года: лимит 600 млрд тенге исчерпан
- Одобряемость заявок снизилась до 25,2%, поэтому тщательная подготовка документов критически важна
Реклама
без воды
только важное
