Сдаю квартиру в Казахстане 2026: 3 варианта налогов и какой выбрать
С 2026 у арендодателя 3 легальных режима: без ИП (ИПН 10%), самозанятый 4% и ИП-упрощёнка 4%. Таблица по аренде 100-500 тыс ₸/мес и алгоритм.
С 1 января 2026 года в Казахстане заработал новый Налоговый кодекс № 214-VIII от 18.07.2025 (adilet.zan.kz). У арендодателя квартиры теперь три легальных режима: декларация 270.00 с ИПН по прогрессивной шкале, самозанятый с единым платежом 4% и ИП на упрощёнке. Старые «патент» и ЕСП упразднены. При выборе режима ошибиться невыгодно — разница в налогах на квартире за 200 тыс. ₸/мес доходит до 100 тыс. ₸ в год.
Параллельно с 2026 года заработал автоматический обмен данными между банками второго уровня и КГД. Банки ежеквартально передают сведения о мобильных переводах физлиц. Критерий «подозрительного» получателя: в каждом из 3 месяцев подряд поступления от 100+ разных физлиц и сумма свыше 12 МЗП (1 020 000 ₸ в 2026). При совпадении: уведомление о камеральном контроле в течение 30 рабочих дней (Tengrinews, 2026).
Реклама
Мы в редакции fintop.kz разобрали новый Налоговый кодекс, ставки КГД и пороги по каждому режиму. Цель — дать арендодателю сравнительную таблицу: при какой сумме аренды какой режим оптимален и что делать прямо сейчас.
Дисклеймер. Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. По сложным ситуациям обращайтесь к практикующему налоговому консультанту или в Комитет государственных доходов МФ РК.
Режим 1: Без ИП, декларация 270.00 с ИПН 10%
Самый простой вариант — для тех, кто сдаёт одну квартиру за невысокую плату. По нему вы остаётесь физлицом, не регистрируетесь как самозанятый и не открываете ИП. Налог считается по итогам года, декларация подаётся раз в год.
Лимит дохода: до 360 МРП в год, что в 2026 году составляет 1 557 000 ₸ при МРП 4 325. Это примерно 130 тыс. ₸/мес. Если за год доход превысил лимит, режим становится недоступным — придётся переходить на ИП или самозанятого (Налоговый кодекс № 214-VIII, adilet.zan.kz).
Ставка ИПН — 10% от дохода. С 2026 года действует прогрессивная шкала: 10% до 8 500 МРП в год (36 762 500 ₸ при МРП 4 325) и 15% сверх. Для арендодателя одной квартиры порог в 36 млн ₸ практически недостижим, поэтому платите 10%.
Срок подачи декларации 270.00 — до 15 сентября года, следующего за отчётным. За 2026 год декларация подаётся до 15 сентября 2027. Уплата налога — до 25 сентября.
Простой расчёт. Сдаёте за 100 000 ₸/мес, годовой доход 1 200 000 ₸, налог 10% = 120 000 ₸ в год. Это 10 000 ₸ в месяц, удерживается по итогам года одной суммой. Никаких ежемесячных чеков выбивать не нужно.
Режим 2: Самозанятый с единым платежом 4%
Это самый популярный выбор в 2026 году — для аренды 100-130 тыс. ₸/мес. Регистрация занимает 5 минут через приложение e-Salyq Business или партнёрские банковские приложения. ИП открывать не нужно, налоги платите автоматически с каждого чека.
Лимит дохода: 300 МРП в месяц, что в 2026 составляет 1 297 500 ₸ (4 325 × 300). При превышении приложение блокирует чеки до следующего месяца. Это значит, что сдача квартиры за 130-150 тыс. ₸/мес ещё проходит, а за 200 тыс. ₸/мес уже не помещается в режим.
Ставка — ИПН 0%, единый соцплатёж 4% от дохода. Распределение по фондам: 1% ОПВ, 1% ОПВР, 1% социальное страхование, 1% ОСМС (Специальные налоговые режимы, kgd.gov.kz).
Преимущества самозанятого над «без ИП»:
- ставка ниже (4% против 10%);
- автоматическая регистрация в ОСМС и ОПВ;
- стаж для пенсии формируется автоматически;
- не нужна годовая декларация: просто выбиваете чек на каждый платёж.
Ограничения:
- сдача только физлицам, не ТОО и не ИП;
- только жилая недвижимость (квартира, дом, комната). Сдача гаража, склада или офиса самозанятым запрещена с 2026 года (Налоговый кодекс № 214-VIII, adilet.zan.kz);
- лимит 1 297 500 ₸/мес: выше не помещается.
Режим 3: ИП на упрощёнке 4%
Подходит для аренды от 200 тыс. ₸/мес и выше или для тех, кто сдаёт несколько объектов. Регистрация ИП занимает 1-2 дня через портал государственных услуг eGov, стоимость 0 ₸. После регистрации вы получаете БИН и обязаны подавать налоговую отчётность.
Лимит дохода на упрощёнке: 600 000 МРП в год, что в 2026 составляет 2,595 млрд ₸: для аренды квартиры этот потолок практически недостижим. Ставка: 4% от валового дохода. Местные акиматы по решению маслихата могут снизить ставку до 2% для отдельных видов деятельности.
Отчётность: полугодовая по форме 910.00. За 1-е полугодие подача до 15 августа, уплата до 25 августа. За 2-е полугодие подача до 15 февраля, уплата до 25 февраля.
Дополнительно к 4% от дохода ИП платит социальные платежи ежемесячно от заявленной базы (не ниже 1 МЗП = 85 000 ₸ в 2026):
- 10% ОПВ от базы;
- 5% ОПВР от базы (взнос ИП «за себя»);
- 3,5% социальные отчисления;
- 5% ОСМС.
Ключевые выводы
С 1 января 2026 у арендодателя три легальных режима налогообложения: без ИП с декларацией 270.00 (ИПН 10%), самозанятый с единым платежом 4% и ИП на упрощёнке 4%. Старые режимы «патент» и ЕСП упразднены.
Без ИП работает при доходе до 360 МРП в год (1 557 000 ₸ в 2026), самозанятый: до 300 МРП в месяц (1 297 500 ₸), ИП на упрощёнке: до 600 000 МРП в год (2,595 млрд ₸).
При аренде до 130 тыс. ₸/мес выгоднее всего самозанятый (4% против 10% без ИП). При аренде от 130 тыс. ₸/мес переход на ИП-упрощёнку.
С 2026 года банки ежеквартально передают КГД данные о мобильных переводах: 100+ плательщиков в месяц и сумма свыше 1 020 000 ₸ запускают камеральную проверку.
Штраф за нелегальную сдачу: предупреждение при первом нарушении и 15-100 МРП (64 875 – 432 500 ₸) при повторном по ст. 269 КоАП РК. Доначисление налога с пеней: за весь обнаруженный период.
Какой режим выгоднее по сумме аренды: сравнительная таблица
Цифры рассчитаны для одной квартиры в Алматы, Астане или Шымкенте при разной сумме месячной аренды. Социальные платежи ИП посчитаны от минимальной базы 1 МЗП = 85 000 ₸ в 2026.
| Аренда (₸/мес) | Доход в год | Без ИП (270.00) | Самозанятый | ИП упрощёнка 4% |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 | 1 200 000 | 120 000 ₸ (10%) | 48 000 ₸ (4%) | 48 000 + соцплатежи ≈ 90 000 ₸ |
| 130 000 | 1 560 000 | Превышен лимит | 62 400 ₸ (4%) | 62 400 + соцплатежи ≈ 104 000 ₸ |
| 200 000 | 2 400 000 | Превышен лимит | Превышен лимит | 96 000 + соцплатежи ≈ 140 000 ₸ |
| 350 000 | 4 200 000 | Превышен лимит | Превышен лимит | 168 000 + соцплатежи ≈ 215 000 ₸ |
| 500 000 | 6 000 000 | Превышен лимит | Превышен лимит | 240 000 + соцплатежи ≈ 290 000 ₸ |
Источник: расчёт редакции на основе ставок КГД и базовых констант МРП 2026 года.
Простой алгоритм выбора:
- аренда до 130 тыс. ₸/мес: самозанятый (4% против 10% без ИП);
- аренда от 130 тыс. ₸/мес: ИП на упрощёнке;
- несколько объектов или общая сумма свыше 130 тыс. ₸/мес: однозначно ИП.
При выборе режима учитывайте, что соцплатежи ИП дают вам стаж для пенсии и ОСМС. Это не «потерянные» деньги, а накопления и страхование. По нашему опыту чтения практики, многие арендодатели недооценивают эту составляющую при сравнении с «без ИП».
Как КГД находит арендодателей в 2026 году
С 1 января 2026 года заработал автоматический обмен данными между банками второго уровня и Комитетом государственных доходов. Банки ежеквартально передают сведения о мобильных переводах физических лиц. Это не нарушение банковской тайны — норма прописана в новом Налоговом кодексе.
Критерий «подозрительного» получателя по правилам КГД:
- в каждом из 3 идущих подряд месяцев сумма поступлений свыше 12 МЗП (1 020 000 ₸ в 2026);
- от 100 и более разных физлиц-плательщиков;
- регулярные одинаковые суммы (классический признак арендной платы).
При совпадении всех условий получаете уведомление о камеральном контроле через личный кабинет на e-salyq.kgd.gov.kz. Срок ответа: 30 рабочих дней. За это время надо доказать происхождение средств: либо это арендная плата (тогда регистрируетесь и платите налог за прошлые периоды с пенёй), либо это возврат долгов друзей (тогда нужны письменные расписки).
Параллельно КГД мониторит данные ЦОН-кадастра. Если у вас квартира «не по прописке»: это автоматический флаг. Если на вашу карту регулярно поступает 100-200 тыс. ₸ от одного и того же отправителя: это второй флаг. Совпадение двух сигналов даёт высокую вероятность проверки.
Что грозит за нелегальную сдачу квартиры в 2026?
Нелегальная сдача: это сдача без регистрации в качестве самозанятого или ИП и без уплаты налогов. Штрафы прописаны в Кодексе РК об административных правонарушениях.
Статья 269 КоАП РК (нарушение срока подачи заявления на постановку на регистрационный учёт): при первом нарушении: предупреждение, при повторном: штраф 15-100 МРП. В 2026 году это 64 875 – 432 500 ₸.
Статья 272 КоАП РК (непредставление налоговой отчётности): предупреждение при первом нарушении, штраф 15 МРП (64 875 ₸) при повторном.
Статья 275 КоАП РК (сокрытие объектов налогообложения): аналогичный механизм: предупреждение, потом 15 МРП.
К штрафам добавляется доначисление налога за весь обнаруженный период плюс пеня по ставке рефинансирования НБРК (17% в 2026). На квартире за 200 тыс. ₸/мес, которую сдавали 3 года без декларации, доначисление составит около 720 000 ₸ налога плюс пеня около 200 000 ₸: почти миллион тенге.
По нашему опыту мониторинга практики КГД 2025-2026, уведомления о доначислении приходят пачками. Особенно в августе-сентябре: перед окончательным сроком подачи декларации 270.00 за прошлый год.
Если у вас уже есть проблемы с КГД, изучите наш материал о том, как читать кредитный договор: там разобраны базовые навыки работы с финансовыми документами. Параллельно полезен материал как защитить деньги от инфляции: арендный доход регулярно теряет покупательную способность.
Что делать прямо сейчас: алгоритм из 7 шагов
Если вы уже сдаёте квартиру или планируете сдавать, действуйте по плану. Большинство арендодателей упускают именно шаги 4-6 и попадают на штрафы.
Шаг 1. Посчитайте ожидаемый годовой доход. Месячная аренда × 12. Если меньше 1 557 000 ₸: у вас выбор всех трёх режимов. Если больше: только ИП на упрощёнке.
Шаг 2. Выберите режим по таблице. Для большинства арендаторов с одной квартирой за 100-130 тыс. ₸/мес оптимален самозанятый.
Шаг 3. Зарегистрируйтесь. Самозанятый: через приложение e-Salyq Business (5 минут, бесплатно). ИП: через egov.kz, регистрация 1-2 дня, бесплатно.
Шаг 4. Заключите письменный договор аренды. При сроке аренды 1 год и более договор обязательно регистрируется в органе юстиции через ЦОН или eGov. При сроке до 1 года регистрация не требуется, но письменный договор всё равно нужен: для защиты в спорах и для подтверждения дохода в КГД.
Шаг 5. Заведите отдельную карту или счёт для арендных платежей. Это критично: не смешивайте арендные поступления с личными переводами от родственников. При проверке КГД будет видеть всё в одной массе, и доказать, что это не доход от аренды, сложнее.
Шаг 6. Сохраняйте чеки и квитанции. Чек самозанятого через приложение, квитанция об оплате коммуналки, чек на ремонт, реклама объявления. Для ИП на общеустановленном режиме эти расходы уменьшают налогооблагаемую базу.
Шаг 7. Подавайте декларацию вовремя. Для самозанятого декларация не нужна, налог уплачивается автоматически. Для ИП: форма 910.00 раз в полгода. Для «без ИП»: форма 270.00 один раз в год до 15 сентября следующего года.
Реклама
без воды
только важное
