Налог при продаже квартиры в Казахстане 2026: ставки и сроки

Налог при продаже недвижимости в Казахстане 2026: ИПН 10%/15% с прироста, срок владения 2 года, форма 270.00, расчёт на примерах и штрафы за неуплату.

Налог при продаже недвижимости в Казахстане в 2026 году платят только при двух условиях: вы продали объект дороже, чем купили, и владели им меньше 2 лет (для квартир и домов, купленных после 1 января 2026 года). Стандартная ставка ИПН составляет 10% от прироста стоимости, но при крупных сделках с превышением совокупного годового дохода 36,76 млн ₸ применяется прогрессивная ставка 15% на сумму превышения (Налоговый кодекс № 214-VIII, akorda.kz). С 2026 года декларация подаётся по новой форме 270.00 до 15 сентября следующего года, сам налог уплачивается до 25 сентября. Разбираем, кто, когда и сколько должен заплатить, какие освобождения работают и где главные ловушки нового кодекса.

Ключевые выводы

ИПН с продажи недвижимости: 10% от прироста стоимости (продажная цена минус документально подтверждённая покупная)

Прогрессивная ставка 15% применяется при совокупном годовом доходе свыше 8 500 МРП (36 762 500 ₸ в 2026)

Срок владения для освобождения: 2 года для жилья и 3 года для ДДУ, купленных после 01.01.2026

Для имущества, купленного до 01.01.2026, действует прежний 1-летний срок владения (переходные правила)

Декларация подаётся по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за продажей; уплата до 25 сентября

Коммерческая недвижимость облагается всегда, независимо от срока владения

Когда нужно платить налог при продаже недвижимости в Казахстане 2026?

С 1 января 2026 года в Казахстане действует новый Налоговый кодекс № 214-VIII, подписанный Президентом РК 18 июля 2025 года (akorda.kz). Главные правила обложения дохода от продажи недвижимости:

• Налог берётся только с прироста стоимости. Если продали по той же цене или дешевле, чем купили, ИПН не возникает.
• Срок владения для освобождения от налога вырос с 1 до 2 лет для квартир и домов, купленных после 01.01.2026.
• Для долевого участия в строительстве (ДДУ) срок составляет 3 года.
• Для коммерческой недвижимости срок не имеет значения: налог платится всегда при наличии прироста.
• Стандартная ставка ИПН составляет 10%. Прогрессивная 15% применяется к части совокупного годового дохода свыше 8 500 МРП (36 762 500 ₸ в 2026 году).
• Декларация по форме 270.00 заменила прежнюю форму 240.00.

Кто обязан декларировать доход от продажи: резиденты РК, нерезиденты (ставка 15%), все собственники, продавшие жильё со сроком владения меньше 2 лет (или 1 года по переходным правилам), а также все физлица в рамках всеобщего декларирования.

Если за календарный год не было ни одной продажи недвижимости с приростом, декларацию подавать в части имущественного дохода не нужно. Однако с 2026 года всеобщее декларирование может потребовать сдачи формы 270.00 по другим основаниям (имущество стоимостью свыше определённого порога, наличие иностранных счетов и так далее).

Редакция Fintop сверила правила с разъяснениями Комитета государственных доходов МФ РК и положениями Налогового кодекса № 214-VIII по состоянию на апрель 2026 года. Полный разбор всех изменений нового кодекса для физлиц: налоги с зарплаты в Казахстане 2026.

Как считается ИПН с продажи квартиры?

Формула расчёта налога на первый взгляд простая, но требует точного знания, что считается «приростом стоимости».

1. Прирост = Цена продажи − Документально подтверждённая цена покупки
2. ИПН = Прирост × 10%   (для совокупного годового дохода до 8 500 МРП)
3. ИПН = 8 500 МРП × 10% + Превышение × 15%   (для крупных сделок)
4. Если прирост ≤ 0, налог не уплачивается

В состав документально подтверждённой цены покупки входят:

• цена объекта по договору купли-продажи,
• государственная пошлина за регистрацию права собственности,
• нотариальные услуги при оформлении сделки,
• риелторская комиссия при наличии договора и документов оплаты.

Что НЕ входит в расходы для уменьшения базы:

• расходы на ремонт квартиры,
• проценты по ипотечному кредиту,
• коммунальные платежи и страхование объекта.

Это важно: даже если в квартиру вложили 5 млн ₸ ремонта, налоговая считает прирост от первоначальной цены покупки. Это часто становится неприятным сюрпризом для собственников.

Пять примеров расчёта налога

В кейсе 5 расчёт пошагово: 36 762 500 × 10% = 3 676 250 ₸, плюс (50 000 000 − 36 762 500) × 15% = 1 985 625 ₸. Итого 5 661 875 ₸. Прогрессив 15% касается реально лишь крупных сделок с приростом стоимости свыше 36 миллионов тенге.

Какой срок владения освобождает от налога: 2 или 3 года?

Главное изменение нового НК для физлиц по недвижимости заключается в увеличении срока владения для освобождения от налога. С 1 января 2026 года действуют два режима в зависимости от даты приобретения объекта.

Этот переходный период критически важен. Покажем на конкретном примере. Допустим, две одинаковые квартиры в Алматы по 30 млн ₸ были куплены:

Квартира А: оформлена 25 декабря 2025 года. Действуют старые правила. Освобождение от налога наступает через 1 год, то есть с 25 декабря 2026 года владелец может продать без ИПН.

Квартира Б: оформлена 5 января 2026 года. Действуют новые правила. Освобождение наступает через 2 года, то есть только с 5 января 2028 года.

Разница в дате регистрации права собственности всего 11 дней, а ждать освобождения нужно на год дольше. Если квартира Б продаётся в 2027 году с приростом 6 млн ₸, придётся заплатить 600 000 ₸ ИПН.

Аналогичный «эффект 1 января» работает и для долевого строительства, только с большим разрывом: ДДУ, заключённые до 31 декабря 2025 года, освобождаются через 1 год, а заключённые с 1 января 2026 года получают освобождение только через 3 года. Это особенно важно для покупателей жилья по программам Отбасы Банка и через ипотеку, которые часто оформляются на этапе строительства.

Какие виды недвижимости облагаются по особым правилам?

Не вся недвижимость одинакова с точки зрения налога:

Жилая недвижимость (квартиры, дома, дачи). Стандартный режим: ставка 10%/15%, срок владения 2 года (или 1 год по переходным правилам). Гаражи, парковочные места и кладовки облагаются по тем же правилам, что и жильё.

Долевое участие в строительстве (ДДУ). Право требования по договору с застройщиком. Срок владения 3 года для договоров, заключённых после 01.01.2026. При переуступке ДДУ до сдачи дома прирост рассчитывается между ценой первоначального договора и ценой переуступки.

Земельные участки. ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачные участки. Срок владения 2 года для приобретённых после 01.01.2026. При получении в дар базой служит кадастровая стоимость на 1 января года получения, а не рыночная цена земли.

Коммерческая недвижимость (магазины, офисы, склады, апартаменты, отдельные нежилые помещения). Налог уплачивается всегда при наличии прироста стоимости, независимо от срока владения. Это нужно учитывать при покупке апартаментов и любых нежилых объектов: продажа таких помещений всегда облагается ИПН с прироста.

Доли в имуществе. Применяются те же правила пропорционально доле. Если квартира на 50% оформлена на одного супруга и на 50% на другого, и оба продают свои доли, налог считается отдельно по каждой доле.

Что делать, если нет документов о покупке?

Самый сложный случай: продажа недвижимости, право собственности на которую возникло без сделки купли-продажи. Документов о цене покупки физически нет, но налоговая всё равно ожидает расчёт прироста стоимости.

Оценочный отчёт нужно оформить не позднее даты подачи декларации за год продажи. Стоимость услуг оценочной компании в Казахстане составляет 15–40 тыс. ₸ в зависимости от региона и типа объекта. Это разовая трата, которая позволяет легально учесть базовую стоимость и снизить или обнулить налог при последующей продаже.

Если объект получен в дар не от близкого родственника, у получателя сначала возникает доход от безвозмездного получения (он облагается по правилам ИПН), а уже потом отдельно учитывается налог при последующей продаже. Это нюанс, о котором стоит помнить при оформлении нестандартных сделок.

Когда налог не платится при продаже недвижимости?

Полное освобождение от ИПН с продажи недвижимости возникает в нескольких случаях:

1. Срок владения превысил 2 года для жилья (или 1 год для имущества, купленного до 2026 года).
2. Цена продажи равна или ниже документально подтверждённой цены покупки (отрицательный или нулевой прирост).
3. Сделка между близкими родственниками без перехода права собственности (например, выделение доли при разводе).

Категориальных льгот по ИПН с продажи в Казахстане нет: пенсионеры, инвалиды, многодетные матери и военнослужащие платят налог на общих основаниях. Льготы для этих категорий действуют только по ежегодному налогу на имущество, не по налогу с продажи.

Ловушка дарения внутри семьи

Это уникальный казахстанский нюанс, о котором редко предупреждают. Допустим, родители подарили вам квартиру, рыночная стоимость которой 25 млн ₸. Государственная оценочная стоимость по дарственной составила всего 8 млн ₸. Через полгода вы решили продать её по рыночной цене 25 млн ₸.

Расчёт налога:

• Базовая стоимость для расчёта прироста = госоценка = 8 млн ₸
• Прирост = 25 − 8 = 17 млн ₸
• ИПН = 17 × 10% = 1 700 000 ₸

Несмотря на то, что фактически вы не «заработали» на этой квартире ни тенге, налоговая видит 17 млн прироста и начисляет 1,7 млн ₸ налога. Чтобы избежать этой ловушки, есть два пути:

• Дождаться, когда срок владения превысит 2 года: после этого никакой налог не возникнет.
• Заказать рыночную оценку на дату дарения, если законодательство позволяет применить её вместо госоценки в конкретной ситуации (нужно сверять с разъяснением КГД для каждого случая).

Подробнее о смежных правах налогоплательщиков и заёмщиков: права заёмщиков в Казахстане 2026: что изменилось.

Как подать декларацию по форме 270.00 и не получить штраф?

С 2026 года прежняя форма 240.00 для имущественного дохода упразднена и заменена единой формой 270.00, которая называется «Декларация о доходах и имуществе физического лица». Изменения связаны с переходом на всеобщее декларирование физлиц, которое в полном объёме вступило в силу с 1 января 2026 года.

Сроки:

• Подача декларации: до 15 сентября года, следующего за годом продажи (например, для продажи в 2026 — до 15 сентября 2027).
• Уплата налога: до 25 сентября того же года.

Способы подачи:

• Через портал eGov.kz с электронной цифровой подписью или одноразовым SMS-паролем.
• Через личный кабинет налогоплательщика на kgd.gov.kz.
• Через мобильное приложение E-Salyq Azamat.
• В бумажном виде в управлении государственных доходов по месту регистрации.

Что прилагать к декларации:

• Договоры купли-продажи (на покупку и на продажу).
• Документы о расходах на покупку (госпошлина, нотариус, риелтор).
• Оценочный отчёт (для наследства, дарения, приватизации, самостроительства).
• Документы, подтверждающие близкое родство (если применяется освобождение по родству).

Штрафы за нарушения:

Базовая ставка Нацбанка РК на март 2026 года составляет 18,0%, что даёт пеню около 22,5% годовых. При уклонении в крупном размере наступает уголовная ответственность по статье 245 Уголовного кодекса РК. Поэтому даже если налог небольшой, скрывать продажу не имеет смысла: налоговая получает данные о сделках напрямую из Госкорпорации «Правительство для граждан».

Связанная тема о правовых сроках в финансовых обязательствах: исковая давность по кредитам.